退去が近づくと気になるのが、「敷金はいくら返ってくるのか」「原状回復費用としてどこまで請求されるのか」という点だと思います。特に、普通に生活していただけなのに「クロスの黄ばみ」「フローリングの小さな傷」まで請求書に載っていると、「これは経年劣化ではないのか」と疑問を持つのは自然なことです。
この疑問に答える手がかりが、民法621条と、国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。この記事では、原状回復費用の負担がどのようなルールで決まっているのか、経年劣化・通常損耗がなぜ原則として借主負担にならないのか、そして特約があった場合にどう考えればよいのかを、契約前・退去前のどちらの段階でも使える形で整理します。
原状回復の原則：民法621条は何を定めているか
原状回復義務の範囲についての基本ルールは、民法（明治29年法律第89号）621条に定められています。2020年（令和2年）4月1日施行の民法改正で、それまで判例・実務の積み重ねで形成されてきた考え方が条文に明文化されました。
条文の要旨は、賃借人は賃貸借が終了したときに賃借物を原状に復する義務を負うが、その対象からは次の2つを除く、というものです。
- 通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗（いわゆる通常損耗）
- 賃借物の経年変化（いわゆる経年劣化）
さらに、621条が原状回復の対象としているのは、あくまで賃借物を受け取った後に生じた損傷です。入居時点ですでに存在していた傷・汚れは、そもそも借主の原状回復義務の対象にはなりません。また同条ただし書は、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、原状回復義務を負わないと定めています。国土交通省のガイドラインも同じ考え方に立ち、「震災等の不可抗力による損耗、上階の居住者など該当賃借人と無関係な第三者がもたらした損耗等…については、賃借人が負担すべきものでないことは当然である」としています（再改訂版P.8）。
つまり、法律の原則としては、「普通に住んでいて自然に生じた傷み」や「時間の経過による劣化」は、借主が原状回復費用を負担する対象には含まれません。これらの部分は、家賃という対価にすでに含まれているという考え方が背景にあります。
ポイント: 「原状回復」という言葉から「入居前の状態に戻すこと」だとイメージされがちですが、法律上の原状回復義務は「借主の故意・過失、善管注意義務違反、通常の使用を超える使用による損耗」を元に戻す義務であって、経年劣化・通常損耗まで含めた「新品に戻す義務」ではありません。
もっとも、この民法621条はあくまで「特約がない場合の原則」です。契約書に別段の定め（特約）がある場合にどこまで有効になるかは、後述する別の論点になります。この点は敷金の返還請求の考え方とも深く関わるため、敷金が返ってこない！民法622条の2でわかる返還請求の手順と相談先もあわせて確認しておくと、退去時の全体像がつかみやすくなります。
国土交通省ガイドラインの位置づけ：法令ではなく「指針」
原状回復の負担区分を具体的にイメージしやすくするために広く参照されているのが、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。平成10年3月に策定され、平成16年2月・平成23年8月に改訂されており、現行の最新版は平成23年8月の再改訂版です（令和5年3月には参考資料が改訂・拡充されています）。
注意: このガイドラインは**法令ではなく、トラブルを未然に防ぐための行政の指針（目安）**です。ガイドラインに反する内容の契約が、それだけで自動的に無効になるわけではありません。契約自由の原則がある以上、ガイドラインと異なる特約を結ぶこと自体は可能ですが、その特約が有効と認められるかどうかは別の基準で判断されます（次章以降で説明します）。
とはいえ、このガイドラインは裁判例や実務の蓄積を踏まえて作られており、退去費用の請求が妥当かどうかを自分なりに評価する「ものさし」として非常に役立ちます。まずはその中身を見ていきましょう。
損耗の分類：A・B・A（＋B）・A（＋G） で負担区分を考える
ガイドラインは、建物や設備に生じる損耗を4つに区分し、それぞれ誰が費用を負担するのが妥当かという考え方を示しています。
| 分類 | 内容 | 費用負担の考え方 |
|---|---|---|
| A | 賃借人の通常の使用により発生する損耗・経年変化（例：日照による畳の変色、家具の設置による床・カーペットのへこみ、テレビ・冷蔵庫の裏の電気ヤケなど） | 貸主負担が原則 |
| B | 賃借人の善管注意義務違反や、通常の使用を超える使用による損耗（例：飲み物をこぼしたまま放置してできたシミ、タバコのヤニ・臭いによる変色、手入れを怠ったことによるカビ・サビなど） | 借主負担 |
| A（＋B） | 基本的には通常損耗の範囲だが、手入れ不足など借主の管理状況によって状態が悪化した部分を含むもの | 通常損耗を超えて悪化した部分についてのみ借主負担部分あり |
| A（＋G） | Aに該当するが、建物価値を増大させる要素を含むもの（例：古くなった設備を最新のものに取り替える、居室を新築同様の状態にするためのクリーニング、次の入居者を確保する目的で行う化粧直し・リフォーム） | 貸主負担（借主は通常損耗の修繕義務すら負わないのだから、まして価値を増大させる修繕の義務は負わない） |
この分類のポイントは、「傷や汚れがあるかどうか」ではなく、「それが通常の生活を送るうえで自然に生じたものか、それとも借主の不注意や手入れ不足によって悪化したものか」という発生原因で考える点です。退去時の請求書に記載された項目が、この4つの区分のどれに近いかを一つずつ照らし合わせてみることが、確認の第一歩になります。特に、請求書に「次の入居者募集のため」「全面張替え」「新築同様」といった趣旨の項目があれば、A（＋G）＝貸主負担にあたらないかを確認してみてください。
経過年数の考え方：クロスは6年で「残存価値1円」
ガイドラインのもう一つの重要な考え方が、経過年数に応じて借主の負担割合を減らしていくという整理です。長く住むほど、設備や内装は自然に古くなっていくため、その減価分まで借主に負担させるのは公平ではない、という発想に基づいています。
具体例として、ガイドラインは壁紙（クロス）等について、法人税法・法人税法施行令の減価償却資産の考え方と、「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」の経過年数による減価割合を参考にしながら（平成19年の税制改正で残存価値が廃止され、耐用年数経過時に残存簿価1円まで償却できるようになったことを踏まえたもの）、次のような整理を示しています。
- クロス等の耐用年数を6年とみなす
- 入居時のクロスが張り替え直後（価値100％）であれば、入居から6年で残存価値1円まで償却されたとみなす
- 6年以上住んでいた場合、クロスの張り替え費用のうち「クロスそのものの価値」に相当する部分については、借主に負担を求める根拠が乏しくなるという考え方
ポイント: ガイドラインは、経過年数のグラフを「入居年数」で代替する方式を採りつつ、「入居時点の設備等の状況は、必ずしも価値100％のものばかりではないので、その状況に合わせてグラフを下方にシフトさせて使用する」としています（再改訂版P.13）。入居時点ですでに使用済みのクロスだった場合は、6年を待たずに残存価値が1円に近づいている計算になり得ます。入居直前に張り替えたのかどうかは、契約時・入居時に確認しておく価値があります。
注意: これは「6年住めば何をしても一切請求されない」という意味ではありません。ガイドラインは「経過年数を超えた設備等を含む賃借物件であっても、賃借人は善良な管理者として注意を払って使用する義務を負っている」とし、経過年数を超えた設備等であっても、借主が故意・過失で破損させた場合には、本来機能していた状態に戻すための工事費や人件費等を借主が負担することがあり得ると明記しています（ガイドライン再改訂版P.12。例として「クロスに故意に行った落書きを消すための費用」が挙げられています）。「残存価値1円」はあくまでモノとしての価値の減り方の話であり、作業費まで無料になるという意味ではない点に注意してください。
入居年数が浅い場合でも、経過年数に応じて負担割合が逓減していく考え方が採用されているため、「入居時の状態に近い金額をそのまま請求される」こと自体が、ガイドラインの考え方とはずれている可能性があります。退去費用の内訳に「経過年数を考慮した形跡がない」場合は、確認してみる価値があります。
特約があれば話は別？最高裁が示した「明確な合意」の要件
ここまでは「特約がない場合」の原則の話でした。実際には、多くの賃貸借契約書に「経年劣化・通常損耗分についても借主が原状回復費用を負担する」という趣旨の特約が盛り込まれていることがあります。このような特約は、契約自由の原則から一律に無効というわけではありませんが、無条件に有効になるわけでもありません。
この点について、最高裁判所第二小法廷は平成17年12月16日、公社の賃貸住宅の敷金返還請求事件（平成16年（受）第1573号。原審＝大阪高裁平成15年（ネ）第2559号・平成16年5月27日判決）で判決を出し、原審を破棄して差し戻しました（裁判所の判例検索サイトで判決文を確認する場合は、この事件番号で検索してください）。この判決は消費者契約法10条によって特約を無効としたものではなく、そもそも通常損耗の補修費用を借主に負担させる特約が「合意」として成立していると言えるかを判断したものです。判決は、借主が補修費用を負担する通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、契約書で明らかでない場合には貸主が口頭で説明し、借主がその旨を明確に認識して合意の内容としたと認められるなど、通常損耗補修特約が明確に合意されていることが必要である、という趣旨を示しました。
この判決の考え方に、ガイドラインが示す考え方（特約の必要性・客観的合理性）を加えた実務上の整理として、次の要素が重視されるとされています。
- 特約の必要性があり、かつ暴利的でないなど、客観的に合理的な理由があること
- 借主が負担することになる通常損耗の範囲が、契約書の条項自体に具体的に明記されている、または口頭説明等によって明らかにされていること
- 借主がその特約の内容を**認識し、負担することを明確に意思表示（合意）**していること
なお、これらの要素を満たしていても、消費者契約法10条により無効となる余地は別途あります（詳しくは別記事）。
注意: 「経年劣化分も借主負担」とだけ書かれていて、対象範囲や金額の算定方法が具体的に示されていない特約は、この3つの要素、特に2の「範囲の明確性」を欠くとして、無効と判断される余地があります。特約の文言だけで「払うしかない」と判断せず、範囲・金額の記載がどこまで具体的かを確認することが大切です。
特約の有効性そのものについては消費者契約法10条の判断枠組みとも密接に関わるため、より詳しくは賃貸契約書の特約はどこまで有効？消費者契約法10条の判断基準で解説しています。また、退去時によく争点になるハウスクリーニング特約・鍵交換費用特約の考え方はクリーニング特約・鍵交換費用特約は有効？無効？判断基準を解説にまとめていますので、あわせてご確認ください。
自己診断：自分の請求書はどのケースにあてはまるか
退去時に受け取った見積もりや請求書を思い浮かべながら、次のどのケースに近いか確認してみてください。
- ケースA：請求項目が「日照による畳・クロスの変色」「家具の設置跡」など、生活していれば自然に生じるものだけで構成されている → ガイドラインの分類ではA（通常損耗）にあたる可能性が高く、原則として貸主負担が想定される部分です。
- ケースB：クロスの張り替え費用が全額請求されているが、入居してから6年以上が経過している → ガイドラインの経過年数の考え方（6年で残存価値1円）に照らすと、全額請求の根拠を確認する価値があります。
- ケースC：タバコのヤニによる変色、飲み物のシミの放置、明らかな破損など、通常の使用を超えると考えられる損耗が含まれている → ガイドラインの分類ではB（借主の善管注意義務違反等）にあたり、借主負担となり得る部分です。
- ケースD：契約書に「経年劣化・通常損耗分も借主負担」という特約があり、それを根拠に請求されている → 特約の範囲・金額が契約書に具体的に明記され、契約時にその内容を認識して合意していたかを確認しましょう。記載が曖昧な場合は、特約の有効性自体が問題になり得ます。
- ケースE：請求の内訳（分類・経過年数・金額の根拠）が示されず、合計金額だけが提示されている → まずは内訳の開示を求めることが出発点です。分類や経過年数の考え方が反映されているかどうかは、内訳を見なければ判断できません。
どのケースであっても、「金額が高いか低いか」ではなく、「その負担が通常損耗・経年変化にあたるものではないか」「特約があるとして、その特約は有効性の要件を満たしているか」という視点で見直すことが、次の一歩につながります。
行動：退去前後に確認すべき書類と進め方
原状回復費用について確認・交渉する際は、次の書類を手元に揃えておくと、話が具体的に進めやすくなります。
- 賃貸借契約書（特約条項を含む）：経年劣化・通常損耗分の負担についての特約があるか、あるとすれば範囲・金額の記載が具体的かを確認する
- 入居時の物件状況確認書・写真：入居時点ですでにあった傷・汚れかどうかを照らし合わせる材料になる
- 退去立会いの記録・原状回復費用の見積書（内訳）：損耗の分類（A・B・A（＋B）・A（＋G））や経過年数がどう考慮されているかを確認する
- 国土交通省ガイドライン（原状回復をめぐるトラブルとガイドライン）：見積もりの項目と照らし合わせるための参考資料
退去立会いの具体的な流れや、高額請求を受けた場合の対処の進め方は、退去立会いの流れと当日の確認事項、高額請求されたときの対処法・相談先で詳しく解説しています。内見・契約前の段階でできる備えについては、賃貸借契約で失敗しないために、契約前に確認すべき10のチェックポイントもあわせてご覧ください。
注意: 以下は、見積もりの内容を確認する際の質問の一般的な例であり、必ずこの言い方で交渉が成立することを保証するものではありません。個別の請求の当否についての最終的な判断は、専門家や相談窓口にご確認ください。
- 「この項目は通常損耗（A）と、通常の使用を超える損耗（B）のどちらに分類されていますか」
- 「経過年数はどのように考慮されていますか。耐用年数の考え方を教えてください」
- 「この特約の適用範囲と金額の算定根拠を、契約書のどの条項に基づいて説明できますか」
疑問が解消しない場合の相談窓口
見積もりの説明に納得できない、あるいは請求内容がガイドラインの考え方と大きくかけ離れていると感じる場合は、次のような窓口が利用できます。
- 消費生活センター（消費者ホットライン188）：全国の消費生活センター等に寄せられた相談を集約するPIO-NET（全国消費生活情報ネットワークシステム）には、賃貸住宅の原状回復に関する相談が2025年度14,711件登録されており（2026年5月31日現在の登録件数、国民生活センター）、賃貸トラブルの中でも相談件数の多い分野の一つです
- 都道府県の宅建業法所管課：宅地建物取引業者に対する指導・監督を行う行政窓口
- 弁護士会の法律相談・弁護士：返還請求など個別の法的手段を検討する場合
- 不動産適正取引推進機構（RETIO）：不動産取引に関する専門的な相談窓口
相談窓口ごとの役割の違いや使い分け方については、賃貸トラブル、誰に相談すればいい？窓口の使い分けガイドで整理していますので、あわせてご参照ください。