賃貸契約の手続きでは、「重要事項説明書」と「契約書」という似たような書類が2つ登場します。同じ物件・同じ契約についての書類なのに、どうして2種類あるのか。そして、もし2つの書類で内容が違っていたら、どちらを信じればいいのか。この記事では、この2つの書類の法律上の違いと、記載内容の食い違いに気づいたときに確認すべき手順を整理します。

重要事項説明書（35条書面）と契約書（37条書面）は、そもそも役割が違う書類

まず押さえておきたいのは、重要事項説明書と契約書は「同じ内容を2回書いているだけの書類」ではなく、宅地建物取引業法（以下、宅建業法）上、目的も交付のタイミングも異なる別の書類として定められているという点です。

  • 重要事項説明書（宅建業法35条に基づく書面、通称「35条書面」）：契約を締結する前に、借主が契約するかどうかを判断できるように、宅地建物取引士（宅建士）が記名した書面を交付し、内容を説明する義務があります。なお、説明にあたって宅建士は宅地建物取引士証を提示しなければならないとされています（宅建業法35条4項）。誰が説明したかは、あとから食い違いを確認する際の手がかりになります。
  • 契約書（宅建業法37条に基づく書面、通称「37条書面」）：契約が成立した後、遅滞なく交付する書面です。実務上「賃貸借契約書」と呼ばれているものの多くは、この37条書面としての役割を兼ねています。

ポイント: 35条書面は「契約するかどうかを決めるための説明」、37条書面は「決まった契約の内容を書面で残すもの」です。目的が違うため、書かれている項目の重なりはあっても、性質は別物だと理解しておくと整理しやすくなります。

重要事項説明の際に聞くべき具体的な質問項目については、重要事項説明（35条書面）で本当に聞くべき質問リストでも詳しく取り上げています。

35条書面と37条書面、何がどう違うのか

もっとも実務上大きな違いとされているのが、「宅建士による説明義務の有無」です。35条書面には宅建士本人による説明が義務づけられていますが、37条書面にはこの説明義務がありません。表にまとめると次のとおりです。

比較項目 重要事項説明書（35条書面） 契約書（37条書面）
交付のタイミング 契約締結前 契約成立後、遅滞なく
宅建士による説明義務 あり（対面、または国土交通省の実施マニュアルの要件を満たすIT重説による説明が必要） なし（説明せず交付するだけでよい）
交付できる担当者 宅建士本人 宅建士以外の従業者でも可（ただし書面への記名は宅建士が行う必要がある）
宅建士の記名 必要（宅建業法35条5項） 必要（宅建業法37条3項。業者が宅地建物取引士に記名させる義務）
目的 借主が契約締結の可否を判断するための情報提供 成立した契約内容を証拠として残す
主な記載事項の例 登記事項、法令上の制限（建物の賃貸借では説明が必要な範囲が限定されています）、設備の状況、契約解除に関する事項、損害賠償額の予定・違約金、契約期間・更新、用途制限、敷金等の精算、管理会社に関する事項 など 当事者、物件情報、賃料の額、支払時期・方法、引渡時期、契約解除・損害賠償に関する定め（あれば） など
宅建士の押印義務 廃止（2022年5月18日施行の宅建業法改正。記名は引き続き必要） 廃止（同上。記名は引き続き必要）
電磁的方法による提供 借主の承諾を条件に可能（同上） 借主の承諾を条件に可能（同上）

注意: 「37条書面は宅建士が説明する義務はない」という意味であり、「宅建士の記名が不要」という意味ではありません。宅建業法37条3項により、契約書（37条書面）にも宅地建物取引士の記名が必要です。受け取った契約書に宅建士の記名（氏名・登録番号）欄があるか、空欄のままになっていないかを確認しましょう。

豆知識: 2022年5月18日に施行された宅建業法改正により、35条書面・37条書面いずれも宅建士の押印義務が廃止され（記名は引き続き必要）、相手方（借主）の承諾を得たうえで電磁的方法により提供する「電子交付」が可能になりました。この承諾は口頭では足りず、書面・電子メール・ウェブページ上の回答など記録に残る方法で行う必要があるとされています（宅建業法施行令で定める方法）。また、いったん承諾した後でも、借主が書面等で申し出れば電磁的方法による提供を拒否し、紙の書面で交付を受けることができます。書類を見比べにくいと感じたら、紙での交付を求めて構いません。オンラインで重要事項説明を行う「IT重説」自体は、賃貸取引については2017年10月から本格運用が始まっています。オンラインで手続きが完結する場合の注意点は、IT重説・電子契約は安全？賃貸のオンライン契約で確認すべきことにまとめています。

注意: 「37条書面には宅建士の説明義務がない」という点は、37条書面の記載内容を軽く扱ってよいという意味ではありません。実務上、賃貸借契約書は37条書面としての最低限の記載事項に加えて、特約事項など契約全体の詳しい条件を盛り込んだ形で作成されることがほとんどです。むしろ、署名・押印する直前の最終確認の場面だからこそ、内容を丁寧に読む必要があります。

なぜ2つの書類で内容が食い違うことがあるのか

同じ契約についての書類なのに内容が食い違うケースには、いくつかのパターンが考えられます。

  1. 重要事項説明の後、契約書作成までの間に条件交渉があった：例えば、重要事項説明の時点では未確定だった特約（ペット飼育の可否、原状回復の負担範囲など）が、その後の交渉で契約書に追加・変更されたケース。
  2. 単純な転記ミス・入力ミス：契約期間や賃料の金額、更新料の記載などで、書類作成時の転記ミスが起きているケース。
  3. 重要事項説明で説明されるべき事項が、契約書には書かれているが重要事項説明書には記載・説明されていなかった：本来は35条書面に記載し説明すべき事項（契約解除の条件、違約金の定めなど）が漏れていたケース。
  4. 口頭での説明と書面の記載が食い違う：担当者の口頭説明と、実際に交付された書面の記載内容が一致していないケース。

注意: 上記のうち3のように、重要事項説明で本来説明すべき事項の説明が欠けていた場合、それは宅建業者に対する宅建業法上の問題（行政指導・処分の対象になり得る事項）と、契約そのものの効力・特約の有効性の問題は、別の話として整理する必要があります。「宅建業法違反があったからこの契約（特約）は当然に無効になる」と一律に言えるものではなく、契約・特約が有効かどうかは民法や消費者契約法など別の規定に照らして個別に判断されます。特約の有効性の考え方については、賃貸契約書の特約はどこまで有効？消費者契約法10条の判断基準で解説しています。

自己診断：あなたのケースはどのパターンに当てはまるか

重要事項説明書と契約書の内容に食い違いを見つけたら、まず次の点を自分のケースに当てはめて確認してみてください。

チェック1：今、契約書に署名・捺印する前か、すでに署名済みか

  • 署名前の場合：焦って署名せず、食い違っている箇所を担当者にその場で指摘し、納得できるまで確認しましょう。担当者が「後で直します」と言った場合も、口約束だけで済ませず、訂正後の書面を確認してから署名するのが基本です。
  • 署名後の場合：契約書に書かれた内容が、当事者間の合意内容として扱われるのが基本ですが、次のチェックに進んで食い違いの中身を確認してください。

チェック2：食い違っている項目はどの種類か

  • 賃料・敷金・礼金・更新料などの金額：金額の違いは特に重要な条件です。重要事項説明時と契約書とで金額が異なる場合、なぜ変わったのか（交渉の結果か、単なる誤記か）を確認しておきましょう。
  • 契約期間・更新の可否（普通借家か定期借家か）：見落とすと影響がもっとも大きい項目です。定期借家契約では、重要事項説明書・契約書とは別に、「契約の更新がなく、期間満了により終了する」旨を記載した事前説明書面の交付と説明が必要とされています（借地借家法38条3項。2022年5月18日施行の改正で、借主の承諾があれば電磁的方法による提供も可能）。この事前説明が行われていない場合、更新がない旨の定めは無効となり、普通借家契約として扱われるとされています（同条5項）。重要事項説明では普通借家と聞いていたのに契約書が定期借家になっている、事前説明書面を受け取った覚えがない、といった場合は、署名前に必ず確認してください。両者の違いは定期借家契約とは？普通借家との違いと「更新できない」リスクで詳しく解説しています。
  • 特約事項（クリーニング特約、鍵交換費用負担、中途解約時の違約金など）：重要事項説明で聞いていなかった特約が契約書に記載されている場合は、その特約について改めて説明を求めましょう。
  • 設備の状況、契約解除の条件など、その他の記載事項：日付の誤記や住所の表記ゆれなど、実務上の軽微な誤記であることも少なくありません。ただし「軽微だろう」と自己判断せず、担当者に確認する姿勢が大切です。

チェック3：食い違いに気づいたのはいつか（引渡し前か、入居後か）

入居後に食い違いに気づいた場合でも、事実関係を確認すること自体に遅すぎるということはありません。ただし、時間が経つほど当時のやり取りの記憶や記録が薄れやすくなるうえ、契約の取消しや損害賠償といった法的な主張には、民法上の期間制限（消滅時効・取消権の行使期間）が設けられています。制度上どのような期間制限がかかるかは主張の内容によって異なるため、気づいた時点でできるだけ早く、記録に残る形で確認し、金額に関わる問題であれば早めに消費生活センターや弁護士など専門窓口に相談することをおすすめします。

食い違いを見つけたときの確認手順

自己診断で状況を整理したら、次の手順で確認を進めます。

  1. 重要事項説明書・契約書の該当箇所をそれぞれ手元に用意する：スマートフォンで写真を撮っておくなど、両方の書類をいつでも見比べられる状態にしておきます。

  2. 食い違いの内容を具体的に書き出す：「重要事項説明書の◯ページには◯◯と記載・説明があったが、契約書の◯条では◯◯となっている」というように、箇条書きで整理します。

  3. 記録に残る方法で不動産会社に確認する：電話だけで済ませず、メールや書面など、やり取りの記録が残る方法で問い合わせることをおすすめします。以下は問い合わせ方の一般的な例であり、実際の状況に応じて内容は調整してください。

    一般的な問い合わせ文面の例（あくまで参考であり、実際のやり取りは状況に応じて調整してください）： 「重要事項説明の際にご説明いただいた◯◯の内容と、契約書◯条の記載が異なっているようですので、どちらが正しい内容か、書面またはメールでご確認いただけますでしょうか。」

  4. 回答を書面（メール等）でもらう：口頭での「大丈夫です」だけで済ませず、訂正後の正式な書面、またはメールでの回答を残してもらいましょう。

  5. 納得できる回答が得られない場合は、署名・入居を急がない：署名前であればその場で契約を保留する選択肢があります。すでに入居している場合でも、次の相談窓口を利用する選択肢があります。

ポイント: 「その場の空気で流されてサインしてしまった」という後悔を避けるためには、疑問点をメモに残し、持ち帰って検討する時間を取ることも有効です。

それでも解決しない場合の相談窓口

不動産会社への確認だけでは納得できる説明が得られない場合や、金額など重要な条件に関わる食い違いがある場合は、次のような専門窓口への相談を検討してください。

  • 都道府県の宅建業担当窓口（国土交通大臣免許の業者の場合は本店所在地を管轄する地方整備局等）：宅建業者の説明義務違反など、宅建業法に関わる相談を受け付けています。免許番号が「◯◯県知事（◯）第◯◯◯◯号」か「国土交通大臣（◯）第◯◯◯◯号」かで窓口が変わるため、重要事項説明書・契約書に記載された免許番号を手元に用意して問い合わせるとスムーズです。
  • 国民生活センター・各地の消費生活センター（消費者ホットライン「188」）：契約トラブル全般について、中立的な立場で相談に応じています。
  • 法テラス（日本司法支援センター）：法的な観点からの整理や、弁護士への相談窓口を案内しています。
  • 宅地建物取引業保証協会の苦情解決窓口（（公社）全国宅地建物取引業保証協会、（公社）不動産保証協会）：宅建業法64条の5に基づき、社員である宅建業者との取引に関する苦情の解決を行う制度が設けられています。相手の会社がどちらの保証協会に加入しているかは、事務所に掲示された宅地建物取引業者票や重要事項説明書で確認できます。

窓口の使い分けについては、賃貸トラブル、誰に相談すればいい？窓口の使い分けガイドで詳しく解説しています。

まとめ

重要事項説明書（35条書面）と契約書（37条書面）は、どちらも同じ契約に関する書類でありながら、交付のタイミングも、宅建士による説明義務の有無も異なる、法律上別の書類です。この違いを知っておくと、「なぜ同じような書類が2つあるのか」「37条書面は宅建士以外が渡してもいいのに35条書面は宅建士本人が説明しなければいけないのはなぜか（ただし37条書面にも宅建士の記名は必要）」といった疑問にも納得しやすくなります。

もし2つの書類の内容に食い違いを見つけたら、まず自分がどの段階にいるか（署名前か署名後か）、食い違いの内容がどの種類か（金額か、契約期間か、特約かなど）を整理し、記録に残る形で不動産会社に確認することが基本です。それでも納得できない場合は、一人で抱え込まず、専門の相談窓口を活用してください。