重要事項説明（35条書面）で本当に聞くべき質問リスト｜契約前の確認事項

賃貸契約の直前に行われる「重要事項説明」。宅建士が書面を読み上げていくのを、専門用語のまま聞き流してしまってはいませんか。この記事では、重要事項説明書（35条書面）に何が書かれているのかを借主目線で読み替え、契約前に確認しておきたい質問をリストにしました。

重要事項説明（35条書面）とは何か——契約書とは別の書面です

重要事項説明とは、宅地建物取引業法35条にもとづき、宅地建物取引士（宅建士）が契約締結前に、物件や契約条件に関する重要な情報を借主へ説明する手続きです。説明にあたっては、宅建士が記名した書面（35条書面。借主の承諾があれば電磁的方法での提供も可能）を交付しなければなりません。

ここで押さえておきたいのは、重要事項説明書と、契約成立後に交付される契約書（宅建業法37条書面）は別物だという点です。

比較項目	重要事項説明書（35条書面）	契約書（37条書面）
交付のタイミング	契約締結前	契約成立後、遅滞なく
説明義務	宅建士による口頭説明が必要	説明義務は法律上ない
交付できる人	宅地建物取引士（書面には宅建士の記名が必要／35条1項・5項）	宅建士以外の従業者でも可（書面への宅建士の記名は必要）
主な内容	物件・契約条件に関するリスク情報	当事者・賃料・引渡時期・解除条項など契約内容そのもの

ポイント: 宅建士証の提示は宅建士の義務です（宅建業法35条4項）。提示がないまま説明が始まったら、その場で求めてください。

重要事項説明書と契約書の内容にズレがあった場合の対処法は、重要事項説明書と契約書はどう違う？内容が食い違ったときの対処法 で詳しく解説しています。

何が書かれているか——記載事項を借主目線で翻訳する

宅建業法35条は、賃貸借契約について説明すべき事項を定めています。項目数の数え方は解説サイトによって幅があるため、ここでは主要な記載カテゴリを、質問しやすい言葉に置き換えて整理します。

記載事項のカテゴリ	何を確認するものか	聞くべき質問の例
登記されている権利関係	貸主が本当に所有者か、抵当権など第三者の権利がついていないか	「登記簿上の所有者と、契約する貸主は同一ですか」
法令上の制限	建物の賃貸借では、新住宅市街地開発法・新都市基盤整備法・流通業務市街地整備法にもとづく限られた制限だけが説明対象です（宅建業法35条1項2号、同法施行令3条3項）。用途地域などは賃貸の重説では説明事項に含まれません	「この物件に、法令上の制限の記載はありますか」
台所・浴室・便所などの設備の整備状況	日常生活に必要な設備が備わっているか、現状で使えるか（宅建業法35条1項14号、同法施行規則16条の4の3第7号。建物の貸借に固有の説明事項です）	「風呂・トイレ・キッチンで、現状使えない設備や前入居者の残置物扱いのものはありますか」
定期建物賃貸借である旨	この契約が定期借家かどうかは、重要事項説明書に明示することが義務づけられています（同法施行規則16条の4の3第9号）	「定期借家である旨の記載は、書面のどこにありますか」
飲用水・電気・ガス等の供給施設と排水施設の整備状況	上下水道・電気・ガスが引き込まれているか、未整備なら整備の見通しと費用負担	「未整備の設備や、入居時に別途負担が必要な引込工事はありますか」（※エアコン・給湯器の故障時の修理費負担は、35条書面ではなく契約書の特約で確認します）
契約期間・更新に関する事項	普通借家か定期借家か、更新の可否	「この契約は更新できますか、それとも期間満了で終了する契約ですか」
用途その他の利用制限	ペット・楽器・同居人・事務所利用や看板設置など、使い方に関する制限の有無	「ペット可の記載はありますが、犬種・頭数の制限はありますか」「事務所利用や看板設置に制限はありますか」（契約書の特約とあわせて確認してください）
敷金等の精算に関する事項	退去時にどのような基準で敷金が精算されるか	「敷金から差し引かれる項目の基準は書面のどこに書かれていますか」
契約の解除に関する事項	どのような場合に貸主・借主が解除できるか	「家賃を何ヶ月滞納すると解除の対象になりますか」
損害賠償額の予定・違約金	中途解約時などの違約金の有無・金額	「短期解約した場合の違約金はいくらですか」
管理業者に関する事項	管理を委託している会社の商号（法人名）・住所（宅建業法施行規則16条の4の3第12号）	「入居後の設備トラブルの連絡先は、契約書のどこに書かれていますか」

注意: 上記はあくまで主要カテゴリの一部で、宅建業法35条1項各号と同法施行規則16条の4の3が定める事項にもとづいています。建物の賃貸借に固有の項目（設備の整備状況、定期借家である旨など）がある一方、私道に関する負担のように賃貸には適用されない項目もあります（同法35条1項3号は「建物の貸借の契約以外」が対象）。物件の種類（区分所有か一棟か、既存宅地かなど）によって追加の説明事項が発生することもあるため、「この物件特有の説明事項はありますか」と一言添えて聞いてみるとよいでしょう。

対面・IT重説・電子交付——方式が変わっても「聞く権利」は変わらない

重要事項説明は対面が原則でしたが、現在はテレビ会議システム等を使った「IT重説」も広く使われています。賃貸取引のIT重説は2017年10月から国土交通省の運用ルールのもとで本格運用が始まりました。

さらに、2022年5月18日施行の宅地建物取引業法改正により、35条書面・37条書面における宅建士の押印義務が廃止され、借主の承諾を条件に電磁的方法による提供（電子交付）も可能になっています。

豆知識: 電子交付は借主の承諾が前提です。紙での交付を希望する場合はその旨を伝えれば、原則として紙で交付してもらえます。

対面でもIT重説でも電子交付でも、「説明の途中で分からない点を質問できる」「書面を後から見返せる」という借主の権利自体は変わりません。オンライン契約特有の確認ポイントは IT重説・電子契約は安全？賃貸のオンライン契約で確認すべきこと にまとめています。

「契約期間・更新に関する事項」で特に確認したいこと——定期借家の場合

重要事項説明書の「契約期間・更新に関する事項」欄は、記載事項の中でも見落とすと影響が大きい項目です。契約が更新のある普通借家契約なのか、更新がなく期間満了で終了する定期借家契約（借地借家法38条）なのかによって、住み続けられるかどうかが変わってきます。

定期借家契約については、宅建業法35条の重要事項説明とは別に、借地借家法38条3項にもとづき、貸主から「契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借は終了する」旨を記載した書面（事前説明書面）の交付と説明を受ける必要があります。最高裁平成24年9月13日判決（第一小法廷、民集66巻9号3263頁）は、この書面は契約書とは別個独立の書面でなければならず、借主が定期借家であることを知っていたかどうかは関係がないとしています。事前説明が行われなかったときは、更新がない旨の定めは無効となり（借地借家法38条5項）、結果として普通借家契約として扱われるとされています。したがって、契約書の中に「更新しない」という条項があるだけでは、事前説明が行われたことにはなりません。

注意: 「重要事項説明は受けたが、定期借家であることの事前説明書面は記憶にない」という場合は、契約書一式の中に該当する書面があるかどうかを確認してください。書面の有無自体が、契約の性質を左右する重要な手がかりになります。

本当に聞くべき質問リスト

上の表を踏まえて、実際の重説の場で使える質問をリスト化しました。

• 契約は普通借家ですか、それとも定期借家ですか
• 更新料・更新事務手数料はかかりますか。金額と支払時期はいつですか
• 敷金はいくらで、退去時にどのような基準で精算されますか
• 家賃以外に毎月かかる費用（共益費・駐車場代など）は何がありますか
• 設備（エアコン・給湯器・浴室乾燥機など）が故障した場合、修理費は誰が負担しますか
• ペット飼育・楽器演奏・同居人の追加に制限はありますか
• 中途解約する場合、何ヶ月前に通知が必要ですか。違約金は発生しますか
• クリーニング費用や鍵交換費用を借主が負担する特約はありますか。金額はいくらですか
• この物件に火災保険の加入義務はありますか。指定の保険会社以外を選べますか
• 管理会社と貸主、どちらに連絡すればよいトラブルはどちらですか

注意: 質問リストの回答は口頭だけで終わらせず、必ず重要事項説明書または契約書のどの条項に書かれているかを確認してください。口頭説明と書面の記載が食い違うケースもあります。

自己診断：あなたのケースで特に確認したいポイント

すべての項目を均等に確認する時間がない場合は、自分の状況に合わせて優先順位をつけましょう。

• 数年で引っ越す可能性がある方 → 契約期間・更新の有無（定期借家かどうか）と、短期解約時の違約金の有無を優先的に確認してください。定期借家契約は、期間満了により確定的に終了し、更新はありません（借地借家法38条1項。期間満了後に住み続けるには「再契約」が必要で、貸主に応じる義務はありません）。ただし、期間が1年以上の定期借家では、貸主は期間満了の1年前から6月前までの間に終了通知をしなければ、終了を借主に対抗できません（同条6項）。また、床面積200㎡未満の居住用定期借家では、転勤・療養・親族の介護などやむを得ない事情で住み続けることが困難になった場合、借主から解約を申し入れることができ、申入れから1月の経過で契約は終了します（同条7項。これに反する借主に不利な特約は無効／同条8項）。詳しくは 定期借家契約とは？普通借家との違いと「更新できない」リスク を参照してください。
• ペットを飼っている・楽器を演奏する方 → 用途制限の項目を重点的に確認し、「不可」なのか「事前申請で可」なのかを書面上の文言で確認してください。
• 特約が多い契約書を渡された方 → クリーニング特約・鍵交換費用特約など、借主に費用負担を課す特約は、金額と範囲が明確に記載され、内容に納得したうえで合意しているかがポイントになります。重要事項説明の場では、特約の有無と内容が口頭でも触れられているかを必ず確認してください。
• フルリモートで事務所利用も検討している方 → 用途その他の利用制限の項目で、事務所・SOHO利用の可否を必ず確認してください。

説明を受けたあとにやること

確認しておきたい書類

• 重要事項説明書（35条書面）の写し（電子交付の場合はデータの保存・印刷可否も確認）
• 宅建士証（有効期限・登録番号）
• 登記事項証明書（貸主の権利関係を自分でも確認したい場合）
• 契約書（37条書面）のひな形やドラフト

質問の切り出し方（一般的な例）

以下は、あくまで一般的な言い回しの一例です。実際の状況によって適切な伝え方は異なるため、そのまま使うのではなく参考程度にとどめてください。

• 「この項目について、書面のどこに記載がありますか」
• 「口頭でのご説明と、書面の記載内容を照らし合わせながら確認させてください」
• 「持ち帰って検討する時間はいただけますか」

ポイント: その場で即答を求められても、疑問点が解消しないままサインする必要はありません。重要事項説明と契約締結は別の手続きです。

納得できない場合の相談窓口

説明内容に納得できない、あるいは不動産会社の対応に疑問がある場合は、次のような窓口が利用できます。

• 宅建業者を監督する都道府県の宅建業担当部署（免許行政庁）
• 公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会・全日本不動産協会などの相談窓口
• お住まいの自治体の消費生活センター（消費者ホットライン188 — 最寄りの窓口につながります）
• 独立行政法人国民生活センター（相談事例・注意喚起情報の公表元）
• 法テラス・弁護士会の法律相談窓口

契約前の全体的な確認事項は 賃貸借契約で失敗しないために、契約前に確認すべき10のチェックポイント もあわせてご覧ください。

まとめ

重要事項説明は、宅建士という有資格者が、契約締結前という限られたタイミングで行う法定の手続きです。書面を黙って受け取るのではなく、「これは自分の状況に当てはまるか」を考えながら聞くことで、初めて意味のある時間になります。今回のリストを手元に置き、気になる項目があれば遠慮なく質問し、書面上の記載と照らし合わせる習慣をつけてみてください。